El Último Tonto

Excelente artículo procedente del foro de vivienda de http://www.finanzas.com:

El Último Tonto

Así se conoce en la jerga (en el mundo sajón; aquí en España no sé qué denominación tendrá) al último inversor que compra un valor de bolsa antes de su desplome, según me comentó un conocido yanqui, broker de profesión.

El inversor agudo, cuando percibe o intuye que vienen bajadas para alguno de sus valores lo que hace es buscar Últimos Tontos que los compren, de forma que no sólo se quite de encima esas acciones sino que además les saque cierto beneficio o, al menos, reduzca las pérdidas (puestos a perder, perdamos lo menos posible).

Encontrar Últimos Tontos no es difícil pues abundan más de lo que podría imaginarse a priori. Y ojo, que estamos hablando de bolsa, donde para jugar hay que tener ciertos conocimientos técnicos mínimos de las fuerzas y reglas que inciden y rigen el mercado y estar versado mismamente en cuestiones de economía y del mundo de la empresa nacional e internacional.

Aunque hay varios tipos (el despistado, el novato, el kamikaze, etc) todos tienen algo en común: piensan que las rentabilidades pasadas van a continuar en el futuro y, por tanto, entran en el valor (i.e: compran acciones de la empresa X) al ver que dicho valor presenta un historial reciente de beneficios muy atractivo.

El mercado inmobiliario, mucho más abierto y cercano al ciudadano de a pie (casi todos en España hemos pasado/pasaremos por él al menos una vez en la vida), es mucho menos exigente que el bursátil en cuanto a sabiduría necesaria para desenvolverse en él. Por tanto, forzosamente habrá una cantidad mayor de Últimos Tontos que en el mercado bursátil.

Si a esto le sumamos algunos rasgos culturales típicamente mediterráneos muy extendidos entre la población (la vivienda nunca baja; alquilar es tirar el dinero; culto a la propiedad) y la disposición y el carácter tratante y mercader del español (comprar a dos para vender a cuatro; se nota que descendemos, entre otros, de los fenicios), entonces será fácil de entender que los inversores agudos en caso de tener que liquidar sus existencias de vivienda lo tendrán bastante fácil.

¿Adónde quiero llegar? Pues a que una vez alcanzado el punto en el que los inversores agudos (y buenos conocedores del mercado) han comenzado a salirse del mercado, guiados por la situación macroeconómica y por el resto de variables que inciden en el mercado inmobiliario, se ha abierto la veda de búsqueda de Últimos Tontos.

Por ello, y desde aquí, os animo a que no piquéis el anzuelo. Y menos si a lo largo de los próximos meses veis algún aparente chollo que os tiente (puestos a perder, perdamos lo menos posible pensará el vendedor al hacer su primer gran descuento en el precio). Recordad: tenemos la mayor Burbuja Inmobiliaria del mundo y la situación es absolutamente insostenible.

Va a haber mucho recorrido a la baja en los precios, por lo que no tengáis prisa en subiros al tren enseguida, y más cuando hay tantísimas viviendas disponibles (somos el país con más viviendas por habitante del mundo; creo que en torno a 1,2 por persona).

Anticipándome a ciertos encefalogramas planos, diré que no van a regalar los pisos, pero sí que va a haber para todos. Y si no, al tiempo.

Un saludo y que Dios reparta suerte

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El Mundo sube el tono

El tema inmobiliario está que arde. Más bien, quema. Hace tiempo no veíamos expresiones tan claras como las de esta noticia del suplemento de vivienda de El Mundo:

“Incertidumbre”, “más que probable cambio de ciclo”, “aumento de los ritmos de venta”, “Madrid se vende”, “qué está pasando en el mercado inmobiliario”, “todo, absolutamente todo, se vende”, “la pregunta a hacerse no es otra que por qué está pasando esto. ¿Es normal?”, “temor a una congelación de precios”, “no parece que los precios en el mercado inmobiliario vayan a caer de manera brusca”, “no todos los propietarios tienen miedo a lo que pueda pasar”, “los precios que deciden los particulares no se ajustan al mercado”, etc.

A los que hayan comprado desde 2002 hasta ahora y los que estén comprando en 2006, vamos a tener que dedicar nuestras oraciones.

Que nadie diga que no se está avisando.

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Todos estamos haciendo números

No hay nada más fácil de manipular que los números. Por supuesto, en materia económica se usan diversas predicciones tomando como base acontecimientos pasados. Es una ciencia inductiva, es decir, desde el punto de vista de la lógica formal, se basa en un modo de razonamiento esencialmente erróneo (recordemos a los filósofos Hume y Popper, entre otros).

Un ejemplo de cómo un razonamiento inductivo es erróneo sería decir que “como todos los días me despierto, todos los días me voy a despertar”. Y esto es, desgraciadamente, falso, porque todos sabemos que hemos de morir algún día, y que llegará el día en el que no nos despertemos. En la cultura económica popular podríamos trasladar este argumento al clásico “como los pisos vienen subiendo desde hace tantos años, van a seguir subiendo”. Pero quién sabe, esto es algo difícil de predecir. En los razonamientos inductivos, aunque puedan parecer convincentes, hay algo que falla. No las tenemos todas, hay un nosequé que no cuadra.

Pensar que aumenta la probabilidad de un suceso basándonos en la información que memorizamos acerca de él es lo que en psicología se llama heurístico de disponibilidad. Tendemos a pensar que es más probable un suceso si lo tenemos bien memorizado, con lo cual nos desviamos de la teoría de la probabilidad, que aplicaría complicadas fórmulas para calcular la probabilidad de un suceso.

Si desde los medios de comunicación se insiste en determinadas informaciones, aunque no sean ciertas, esas informaciones se harán más disponibles en los razonamientos de aquellas personas que no cuenten con todo el contexto relevante para esa información. Esto es una forma complicada de decir aquello que los nazis aplicaban en su propaganda: una mentira repetida 100 veces se convierte en una verdad.

Lo mejor es que cojamos las calculadoras. Y, aunque los cálculos de este artículo estén probablemente sesgados de manera interesada, establecen una predicción sobre lo que puede ocurrir a muchos hipotecados españoles:

La cuota mensual de las hipotecas subirá una media del 8% en 2006

Que lo diga El Mundo es muy significativo

Hace poco nos hacíamos eco de la noticia de El País acerca del “cambio de mentalidad” que parece se pretende impulsar en la sociedad con respecto al tema inmobiliario. Ahora es El Mundo quien sigue la línea del amigo Polanco al publicar la siguiente noticia.

¿Cómo es que periódicos tan dispares ideológicamente coinciden en encender las luces de alarma? Esta pregunta nos la podemos hacer ahora, cuando los grandes medios de comunicación de España lanzan sin tapujos la idea de que en el sector inmobiliario se siente vértigo. Pero la falsificación de la información no está ahí. La falsificación está en que ahora es cuando se está informando del tema, mientras que a otros organismos supuestamente independientes no se les ha hecho ni caso. Todo fuese por mantener el crecimiento económico.

El precio de los pisos toca techo.

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Que lo diga El País es muy significativo

De nuevo nos hacemos eco de una noticia de El País que resulta muy significativa. En la categoría de Vivienda hacemos una recopilación de varios artículos relacionados con la llamada burbuja inmobiliaria. A lo largo de estos artículos se refleja que, evidentemente, la manipulación informativa también está presente, como no podía ser de otra manera, en el principal sector económico del país.

Las espectaculares subidas de la vivienda durante los últimos años no solo se han producido en España. Es un fenómeno mundial. Países como Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia o Irlanda sufren hace tiempo un incremento espectacular en los precios de la vivienda. España tiene el dudoso honor de ser uno de los países donde más ha aumentado el precio de la vivienda. Decimos dudoso porque es eso, dudoso que los incrementos en el precio se deban a causas reales. Más bien, este incremento de precios se debe a la especulación, impulsada desde Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, que necesitan el suelo como vía de financiación.

Desde hace varios años se insiste que la vivienda en España se ha convertido en un mercado especulativo, con las consecuencias negativas que ello tiene. Quien mantiene esto, entre otros, es el Banco de España, curiosamente peleado con el Ministerio de Economía. Muchos están ignorando que el peligro financiero es real, y que el reventón de la burbuja inmobiliaria está cada vez más cerca.

Por eso es significativa esta noticia de El País. Que anuncien en este artículo la gravedad del problema es un aviso a todos, un intento de hacer pedagogía para que luego nadie se queje de su futura pobreza económica.

El año de las 800.000 nuevas viviendas

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La generación de la democracia

Los nacidos en el año 1975 y posteriores, personas que hoy día rondan los 30 años, se han criado y educado en un régimen de democracia y libertad. Estas generaciones han tenido la fortuna de vivir una España renovada, con aire fresco, en la que se ha instalado el llamado Estado del Bienestar, que nos ofrece educación y sanidad gratuitas, al menos hasta ahora.

Sin embargo, las cosas han cambiado mucho. Sin ánimo de echar de menos un régimen distinto a la democracia, parece cierto decir que esta democracia que vivimos se ha subordinado, arrodillado, de manera clara, al sistema económico capitalista. Estas generaciones, y las posteriores, han vivido en un país cada vez más consumista y egoísta. Parece difícil plantear alternativas contrarias a esta forma de vida. Sin embargo, estas generaciones han colado por el aro de la manipulación informativa. Hay una serie de ideas en el inconsciente colectivo de las personas de estas generaciones que son dogmas de fe, lo mismo que el catolicismo planteaba dogmas de fe a nuestros abuelos. Estos dogmas de fe como “la vivienda nunca baja”, “tú dedícate a lo tuyo, los demás no importan”, “tienes que ser competitivo”, “trabaja duro y conseguirás llegar a ser alguien”, “si no estudias una carrera serás un desgraciado”, “alquilar es tirar el dinero”, etc., parecen irrefutables. Parece absurdo cuestionar estas ideas, porque se cae en la falacia de creer que como las piensan una mayoría de personas entonces tienen que ser verdad.

Cierto es que algunas de estas ideas van cayendo con el paso del tiempo. Una de ellas es lo de estudiar en la universidad como requisito imprescindible para conseguir un buen trabajo. Esto es frustrante, ciertamente. Pero ahora está candente el tema inmobiliario. Hay inquietud en el sector y en la sociedad española debido al cambio de ciclo que se avecina tras el 1 de Diciembre de 2005, día en el que han subido los tipos de interés. A partir de ahora se va a intentar mantener la idea de que el aterrizaje del precio de los pisos va a ser suave. Pero la realidad es que eso no lo sabe nadie.

Hay tantos intereses en juego que la manipulación informativa se va a multiplicar. Como muestra estos dos enlaces, uno con la noticia original y otro con la noticia “corregida”. ¿Se dan cuenta de la diferencia?

Noticia original

Noticia “corregida”

Puede parecer un simple detalle. Pero habiendo tanto dinero en juego no es descabellado pensar que a estas generaciones de la democracia se les está engañando de manera constante.

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El precio de los pisos toca techo

Tras varios años de espectaculares subidas en el precio de la vivienda, la tendencia parece haberse invertido en 2004 y 2005. Esto es, sin duda, una noticia importante en España, aunque los medios de comunicación no la han divulgado de manera clara. Decir en la calle que los pisos van a bajar de precio es predicar en el desierto, pero si son ciertos los datos que mostramos a continuación, parece ser que, efectivamente, el mercado inmobiliario español entra en un cambio de ciclo.

La Síntesis de Indicadores Económicos del Banco de España del 17 de Noviembre de 2005 no deja lugar a dudas. En su página 4 aparecen diversos gráficos que muestran el cambio de tendencia:

- Precio medio del metro cuadrado;
- Precios y costes;
- Viviendas protegidas;
- Viviendas iniciadas;
- Rentabilidad anual.

Los precios desaceleran su subida. Las viviendas construidas superan a la demanda de manera clara. Y, lo más importante, la diferencia entre rentabilidad anual de la vivienda y la rentabilidad anual de la bolsa se acentúa.

La muy probable subida de los tipos de interés en la zona euro incrementará la velocidad de esta tendencia y encarecerá las hipotecas. Mientras, algunos medios electrónicos dicen haber detectado descensos reales de precio en algunos lugares de España.

El euribor sigue su senda ascendente, casi exponencial, iniciada durante los meses de Octubre y Noviembre.

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Caída de ventas

Tras cierto tiempo sin escribir leo una noticia relacionada con el tema inmobiliario, que me anima a hacerle una referencia. En este blog he dejado mi opinión personal acerca de la imposibilidad de mantener los precios actuales, y que se avecina una crisis inmobiliaria que arrastrará con mucha probabilidad al resto de la economía.

El objetivo de este blog no es dar a conocer noticias, sino hacer crítica sobre cómo los medios de comunicación nos informan. Hoy aparece la siguiente noticia en El Confidencial, que me parece muy curiosa:

Caída de ventas en Andalucía

Aparentemente no hay una lectura política, pero la habrá. Si se confirma el enfriamiento del mercado inmobiliario y la sociedad en general se empieza a acojonar, ya veremos cómo diversos medios de comunicación buscan responsables políticos, a pesar de que la situación de crisis que puede presentar el mercado inmobiliario es síntoma de la avaricia y obsesión especuladora de una gran parte de la sociedad española durante los últimos 10 años.

Juventud, divino tesoro

Al menos eso dicen.

El sistema económico en el que vivimos nos ha hecho aprender que el comportamiento racional de los individuos está destinado a maximizar los beneficios. El ser humano es egoísta por naturaleza, de manera que se dedica a obtener lo que más pueda del entorno en el que vive a fin de incrementar sus beneficios. De esta manera, si cada uno se dedica a lo suyo sin solidarizarse con los problemas de los demás, conseguirá con trabajo y esfuerzo los resultados que desea. La juventud española vive muy bien con estos principios. Imagino que son minoría los que sacrifican parte de su tiempo en dedicarse a los demás, y no me refiero a los ejemplos de personas necesitadas debido a diversos problemas sociales. Me refiero al hecho de posicionarse a favor de múltiples intereses particulares de colectivos que día tras día ven cómo se reducen sus derechos a fin de mantener los privilegios de minorías influyentes tanto en el poder como en la distribución de la información.

A riesgo de realizar una simplificación, se puede intentar describir la situación de la juventud española de la siguiente manera:

El joven español está montado en un burro. A este burro se le ha presentado una apetitosa zanahoria desde el sistema político, económico e informativo que vivimos. Al final del trayecto este joven sueña con realizar su vida con, al menos, el mismo nivel de vida que sus padres, y si puede, mejorarlo. La zanahoria es un compuesto de tipos bajos de interés que facilitan el endeudamiento para invertir o consumir, una legislación laboral que consagra la precariedad laboral, una inflación superior a los incrementos salariales, con lo que mes a mes somos más pobres, unos precios de la vivienda desorbitados destinados a enriquecer a especuladores o asegurar la pensión de las generaciones mayores (la mayoría de los propietarios), y un componente más: el certificar desde el poder político que la zanahoria es alcanzable, y deseable. Ante esto, el joven jinete ignora conceptos básicos de su formación. Conceptos como que la economía va por ciclos de expansión y recesión, que dependemos del petróleo para casi todo, que el agua es cada vez más escasa, que la población española está envejecida y que en España se prefiere mano de obra barata a mano de obra preparada. Sin embargo, parece que lo que hay que hacer es arriesgar, porque… así nos lo hacen entender desde el sistema de información que vivimos: “los pisos nunca bajan”, “alquilar es tirar el dinero”, “España va bien (Aznar) / más que bien (Zapatero)”, “qué bonito sería las Olimpiadas para Madrid”, etc.

Sin embargo hay una unión de varios factores de peso que parece no ser tenida en cuenta: en los próximos treinta años: hay que pagar hipoteca en un contexto de tipos de interés variables, incremento de los precios del petróleo, gasto para los ancianos creciente de manera espectacular, mantenimiento (incluso empeoramiento) de la precariedad laboral, crecimiento de los salarios por debajo de la inflación y globalización de la economía. Considerando sólo el caso del petróleo, hay que decir que el valor del barril se ha triplicado en los últimos 18 meses, pasando de 20 a 60 dólares. A este ritmo, ¿cuánto tiempo se tardará en no poder con la hipoteca?

La mecha está prendida, y la llama que la aviva es nuestro propio egoísmo. En un casino no todos pueden ser los ganadores.

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Olimpiadas no, gracias

Es uno de los temas estrella de los telediarios de todas las cadenas y de muchos periódicos. Estamos en un vilo con el tema de las Olimpiadas, parece que nos hacen cruzar los dedos para que se las den a Madrid. Es lo políticamente correcto. Pero claro, aparte de ser usado como un tema tapadera de otros más urgentes, algo a lo que ya estamos acostumbrados, evidentemente lo que no se cuenta en los medios de comunicación es que hay muchos madrileños que no quieren que Madrid sea la elegida. Constructoras, inmobiliarias, especuladores ansían que Madrid sea la elegida para justificar un nuevo subidón de los pisos y así añadir más aire a la burbuja inmobiliaria. Por el contrario, si no sale elegida, estas expectativas darán al traste esa avaricia, lo cual, curiosamente, beneficiaría al ciudadano medio. Quizá algunos piensen, de manera exagerada, que si Madrid no es la elegida puede ser el inicio del fin de la burbuja inmobiliaria en Madrid. Y es que habría que plantear a la ciudadanía que Olimpiadas en Madrid y que los pisos no sean más caros son hechos incompatibles. Gallardón, o quien hubiera estado en su puesto, de cualquier partido, ha decidido huir hacia delante, y sus declaraciones parecen el cuento de la lechera. Veremos qué pasa, pero si se rompe el cántaro, el perjudicado no sólo va a ser él.

“Yo lo que quiero es vender mi piso por lo que pido”

La situación social que vivimos está llena de hechos incompatibles. A veces me pregunto hasta qué punto va a aguantar la sociedad española esta situación, porque hasta el momento parece que hay ciertos indicios de malestar, pero no se observa una movilización generalizada.

En la época de Felipe González se crearon los trabajos basura, tan criticados en su momento y a los que acabamos acostumbrándonos. Lejos de ser una situación transitoria, el PP hizo un llamamiento a flexibilizar el mercado de trabajo, palabra esa de flexibilizar que suena bonita pero que significó la confirmación del trabajo basura. Luego llegó la moderación salarial “para favorecer la creación de empleo”, moderación salarial que viene significando desde entonces incrementos de salarios por debajo de la inflación. Sumemos la subida del precio de la vivienda y obtendremos la siguiente gráfica de la década ´94 – ´04:

Parece claro que la incorporación al Euro ha significado equiparación de precios con Europa, pero no de sueldos. Aquellas personas que compraron un piso pensando que hacían una inversión quizá lo hicieron pensando que no hay burbuja inmobiliaria, pero lo que mi experiencia me dice (he trabajado en el tema inmobiliario) es que, a estas alturas, comprar es fácil, lo difícil es vender.

Conclusión: vivimos en un “sueño económico” contado desde los telediarios, periódicos y radios. Las grandes cifras de la economía son fácilmente manipulables para que no nos entre el pánico. Quizá la pregunta es: ¿la calidad del trabajo que se genera permite este nivel de precios en los pisos?

En segundo lugar, la pésima educación de nuestros adolescentes es un caldo de cultivo al que si se le añaden inestabilidad laboral, sueldos patéticos y competencia con los inmigrantes (tanto a la hora de encontrar un trabajo como de acceder a una vivienda), la situación no augura nada bueno. Muchos propietarios de vivienda en su mediana edad ven en estos jóvenes quienes les van a asegurar la jubilación, y, la verdad, no se si la juventud, con las condiciones que tiene, puede pagar ese precio.

Por último, la tercera cuestión es la percepción personal. “Yo, a lo mío”. El español medio no se preocupa por los problemas de los demás, llevamos varios años de avance del egoísmo más irracional y poco realista. La asociación es mínima, la sociedad civil tiene poco poder por su disgregación. ¿Qué poder tiene cada persona si se dedica sólo a lo suyo? Pues sólo el poder que le aporta lo suyo. Dicho de otro modo, tienen mucha más camaradería empresarios y políticos entre ellos que los ciudadanos entre ellos.

“Yo lo que quiero es vender mi piso por lo que pido” Pues va a ser que no…

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¿Comienza el reventón?

Este blog se basa en analizar las informaciones que recibimos de los medios de comunicación de manera crítica, a fin de observar la gran manipulación mediática que vivimos. El poder económico y político utilizan a los periodistas a fin de falsearnos la realidad, que estemos tranquilos y que no haya conflicto social. No obstante, la realidad comienza a ser desbordante. Quiero decir con ello que, en línea con otros artículos de este blog, como “Dura más una hipoteca que una pareja”, “La sociedad del malestar” o “¿Estás contento con tu trabajo? Seguro que sí”, la tendencia de los poderes anteriormente mencionados es dejarnos anestesiados, a fin de que la realidad nos duela lo menos posible. Pero comienzan a aparecer noticias que nos llevarían a sentir la realidad como un puñetazo que nos hace abrir los ojos. Y a pensar que si continuamos confiando en el actual sistema de representación parlamentaria, en el cual elegimos quién se llena los bolsillos a nuestra costa, nos irá cada vez peor. Quizás es una opinión apocalíptica, no quiero pecar de amarillismo, pero es que la noticia se las trae.

¿Comienza el reventón de la sociedad del bienestar?

Cuando las barbas de tu vecino veas pelar…

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Dura más una hipoteca que una pareja

Hace unos años los principales partidos políticos insistían en lo importantísimo que era para España entrar en el Euro, que nos iba a traer una situación económica estupenda, con inflación controlada y por tanto generación de empleo. Con el precio del dinero tan bajo, muchos españoles han invertido dinero en el tema inmobiliario, en unos casos para habitar pisos con la idea de formar una familia, en otros casos con la intención de blanquear dinero (o ambos casos a la vez). La necesidad de financiación de ayuntamientos y comunidades autónomas ha hecho que se libere poco suelo, con la finalidad que se vendiera rápido y a precios desorbitados. De esta manera, lo que el ciudadano no paga a su ayuntamiento o comunidad autónoma como subida de impuestos lo paga por otro lado en el precio de su vivienda. Todo sea por mantener la sociedad del bienestar.

Varias desinformaciones y argumentos no tenidos en cuenta empiezan a salir a la luz conforme pasa el tiempo. Primero, que aunque el gobierno de turno diga que la inflación está controlada, la percepción ciudadana no es así. Los precios se han disparado con el redondeo, para perjuicio de todos. Segundo, es una triste ironía, por no decir que es puro cinismo, no incluir el precio de la vivienda en el cálculo de la inflación. Los pisos se han duplicado o triplicado en los últimos 10 años, ¿cuál sería la inflación anual si se hubiera añadido al cálculo el precio de la vivienda? Tercero, la demanda de petróleo a nivel mundial sigue creciendo, con su impacto en los precios. Y, por último, los bancos han puesto la zanahoria delante a mucha gente, con el argumento dinero barato, hipoteca larga, compra ahora antes de que pierdas la oportunidad.

El tiempo pasa, y se admiten quinielas sobre el futuro. Quizás es que yo lo veo todo muy negro, pero en el momento en el que suban los tipos de interés y el petróleo esté más caro, y pasemos por una etapa de destrucción de empleo, esto se vuelve Argentina en cuestión de dos o tres días. Muy, pero que muy seguras tienen que estar las parejas que hoy están hipotecadas para tener la convicción de que podrán afrontar todos sus gastos cuando suban los tipos y la inflación se descontrole. También muy seguras como para vender su piso en el mismo o más precio que lo compraron en el caso de que no puedan con la hipoteca. Son muchas seguridades: si la hipoteca es a 30 años, seguridad en trabajar treinta años, seguridad en que no haya gastos extras en treinta años, seguridad en que precio del dinero y del petróleo no suban en treinta años, y seguridad en que compartas las hipoteca con tu pareja durante treinta años. Y es que más de la mitad de las parejas se separan entre los siete y diez primeros años de relación, con tendencia creciente conforme pasan los años. No es absurdo pensar entonces, que dura más una hipoteca que una pareja, y si viene una crisis económica vamos a ver las consultas de los abogados y de los psicólogos llenas de parejas arruinadas y de los nervios.

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